Die Ermittlung der Grundsteuerwerte nach dem Bundesmodell
Die Ermittlung der Grundsteuerwerte erfolgt nach den Regelungen des siebten Abschnitts des Bewertungsgesetzes (§§ 218-263 BewG).[1]
Vermögensarten
Das BewG unterscheidet grundsätzlich drei Vermögensarten: land- und forstwirtschaftliches Vermögen, Grundvermögen und Betriebsvermögen.[2] Für Zwecke der Grundsteuer wird jedoch abweichend von § 18 BewG nur zwischen den Vermögensarten land- und forstwirtschaftliches Vermögen und Grundvermögen unterschieden.[3] Daraus ergibt sich die Notwendigkeit, dass Betriebsgrundstücke für Zwecke der Grundsteuer einer dieser beiden Vermögensarten zugeordnet werden müssen.
Ein Betriebsgrundstück, das losgelöst von seiner Zugehörigkeit zum Gewerbebetrieb einen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft bilden würde, ist dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen zuzuordnen und wird für grundsteuerliche Zwecke wie land- und forstwirtschaftliches Vermögen bewertet.[4] Ein Betriebsgrundstück, das losgelöst von seiner Zugehörigkeit zum Gewerbebetrieb zum Grundvermögen gehören würde, ist für grundsteuerliche Zwecke dem Grundvermögen zuzuordnen und wird wie Grundvermögen bewertet.[5] Insbesondere Grund und Boden sowie Gebäude oder Gebäudeteile, die innerhalb land- und forstwirtschaftlich genutzter Hofstelle Wohnzwecken oder anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen, werden ebenfalls dem Grundvermögen zugerechnet.[6]
Das BewG sieht zudem grundsätzlich vor, dass jede sog. „wirtschaftliche Einheit“ für sich zu bewerten und ihr Wert im Ganzen festzustellen ist.[7] Was als wirtschaftliche Einheit gilt, ist nach den Anschauungen des Verkehrs (Verkehrsauffassung) zu entscheiden[8], die sich im Zeitablauf weiterentwickeln und verändern können. Die örtliche Gewohnheit, die tatsächliche Übung, die Zweckbestimmung und die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der einzelnen Wirtschaftsgüter sind dabei zu berücksichtigen.[9] Jedoch kommen mehrere Wirtschaftsgüter als (eine) wirtschaftliche Einheit grundsätzlich nur insoweit in Betracht, als sie demselben Eigentümer gehören.[10] Für Zwecke der grundsteuerlichen Bewertung ist die wirtschaftliche Einheit des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft und die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens das Grundstück.[11] Für die grundsteuerliche Bewertung gilt zudem das Erbbaurecht zusammen mit dem belasteten Grund und Boden (Erbbaurechtsgrundstück) als ein Grundstück, dessen zu ermittelnder Gesamtwert dem Erbbauberechtigten zuzurechnen ist.[12] Entsprechendes gilt für das Wohnungserbbaurecht und Teilerbbaurecht zusammen mit dem anteiligen belasteten Grund und Boden.[13] Gebäude auf fremdem Grund und Boden gelten mit dem dazugehörigen Grund und Boden als ein Grundstück und werden dem Eigentümer des Grund und Bodens zugerechnet.[14]
Für Steuergegenstände gem. § 2 GrStG, die sich über mehrere Gemeinden erstrecken wird bei der Ermittlung der Grundsteuerwerte auf Gemeindegrenzen keine Rücksicht genommen, vielmehr erfolgt eine Zerlegung der Steuermessbeträge.[15]
Bewertungsverfahren
Die Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens (§ 232 BewG) und des Grundvermögens (§ 243 BewG) erfolgt nach bestimmten Wertermittlungsverfahren, dessen Ergebnis ein objektiviert-realer Grundsteuerwert sein soll.[16] Diese Verfahren stehen zu dem allgemeinen Bewertungsmaßstab des gemeinen Werts gem. § 9 Abs. 1 BewG nicht in Widerspruch, sondern konkretisieren unter Berücksichtigung des speziellen Bewertungsvorbehalts und der Ausgestaltung der Grundsteuer als Sollertragsteuer das Bewertungsziel eines objektiviert-realen Ertrags- bzw. Sachwerts.
Bewertung eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft (inkl. Kleingarten- und Dauerkleingartenland)
Einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft sind insbesondere der Grund und Boden, die Wirtschaftsgebäude, die stehenden Betriebsmittel, der normale Bestand an umlaufenden Betriebsmitteln und die immateriellen Wirtschaftsgüter zuzurechnen.[17] Eine Verpachtung oder unentgeltliche Überlassung von land- und forstwirtschaftlich genutzten bzw. nutzbaren Flächen gilt ebenfalls als Betrieb der Land- und Forstwirtschaft des Verpächters bzw. Überlassenden.[18] Aufgrund der typisierten Bewertung wird auf einen nachhaltig erzielbaren Reinertrag eines pacht- und schuldenfreien Betriebs (standardisierte Bewertung der Flächen und Hofstelle) und nicht auf das tatsächlich erwirtschaftete Ergebnis eines Betriebs abgestellt.[19] Die Bewertung der einzelnen land- und forstwirtschaftlichen Nutzungen (Sollertrag des Grund und Bodens sowie der stehenden und umlaufenden Betriebsmittel) und der Hofstelle einer wirtschaftlichen Einheit erfolgt daher auf Basis eines typisierenden durchschnittlichen Reinertrags (Ertragswertverfahren). Dazu erfolgt zunächst eine Unterteilung in land- und forstwirtschaftliche Nutzungen, Nutzungsarten und Nebenbetriebe (Klassifizierung), die mit den ihnen jeweils zugeordneten Bewertungsfaktoren multipliziert werden, sodass das Ergebnis ein (typisierender durchschnittlicher) Reinertrag der individuell genutzten land- und forstwirtschaftlichen Fläche ist. Die Summe aller Reinerträge wird anschließend kapitalisiert (mit einem Faktor multipliziert), dessen Ergebnis der Grundsteuerwert ist.[20] Klassifiziert werden die landwirtschaftliche, forstwirtschaftliche, weinbauliche, gärtnerische und übrige land- und forstwirtschaftliche Nutzung sowie die Nutzungsarten Abbau-, Geringst-, und Unland sowie die Nutzungsart Hofstelle.[21] Für die gärtnerische Nutzung erfolgt eine weitere Klassifizierung in die Nutzungsteile Gemüsebau, Blumen- und Zierpflanzenbau, Obstbau und Baumschulen.[22]
Für die Bewertung sind grundsätzlich die Verhältnisse am jeweiligen Feststellungszeitpunkt maßgebend.[23] Jedoch ist für stehende und umlaufende Betriebsmittel der Stand am Ende des Wirtschaftsjahres maßgebend, das dem Feststellungszeitpunkt vorangeht.[24]
Kleingarten- und Dauerkleingartenland (Schrebergärten) gelten fiktiv als Betrieb der Land- und Forstwirtschaft, bei dem zur Ermittlung des Grundsteuerwerts ausschließlich der Reinertrag für die gärtnerische Nutzung mit dem Nutzungsteil Gemüsebau anzusetzen ist und Gartenlauben von mehr als 30 Quadratmeter Brutto-Grundfläche als Wirtschaftsgebäude gelten und entsprechend zu bewerten sind.[25]
Bewertung von Grundstücken
Der Grundstücksbegriff ist im BewG nicht definiert, entspricht auch nicht der Definition im BGB und ist nicht deckungsgleich mit dem grundbuchrechtlichen Grundstücksbegriff oder dem katasterrechtlichen Flurstücksbegriff, d.h. i.S.d. Bewertungsrecht kann ein Grundstück ein Flurstück oder mehrere Flurstücke umfassen.[26] Maßgebend ist die Verkehrsanschauung.[27] Abweichend vom Grundsatz, dass mehrere Wirtschaftsgüter nur als eine wirtschaftliche Einheit in Betracht kommen, wenn sie demselben Eigentümer gehören[28], sieht das BewG für Grundstücke eine Ausnahme vor. So ist ein Anteil des Eigentümers eines Grundstücks an anderem Grundvermögen in die wirtschaftliche Einheit Grundstück einzubeziehen, wenn der Anteil zusammen mit dem Grundstück genutzt wird und die Verkehrsanschauung dem nicht entgegensteht.[29]
Zu einem Grundstück als wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens gehören der Grund- und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör.[30] Für die Bewertung des Grundvermögens sind zunächst unbebaute Grundstücke[31] von bebauten Grundstücken[32] zu unterscheiden.
Als unbebaut gilt ein Grundstück grundsätzlich, wenn sich auf ihm kein benutzbares Gebäude befindet.[33] Nach dem Gesetz beginnt die Benutzbarkeit zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit, welche gegeben ist, wenn den zukünftigen Bewohnern bzw. Benutzern die bestimmungsgemäße Gebäudenutzung zugemutet werden kann.[34] Infolgedessen gilt ein Grundstück grundsätzlich als bebaut, wenn sich auf ihm ein benutzbares Gebäude befindet.[35] Grundstücke mit Gebäuden, die keiner Nutzung zugeführt werden können oder bei denen infolge von Zerstörung oder Verfall auf Dauer kein benutzbarer Raum mehr vorhanden ist, gelten als unbebaute Grundstücke.[36] Der Wert für ein unbebautes Grundstück wird ausgehend von der jeweiligen Grundstücksfläche in Quadratmeter als physischem Bewertungskriterium und dem durchschnittlichen Lagewert in € pro Quadratmeter für den Grund und Boden (Bodenrichtwert) ermittelt.[37] Werte für etwaige Außenanlagen oder sonstige Anlagen, die sich auf dem unbebauten Grundstück befinden, sind damit abgegolten.[38] Die Bodenrichtwerte werden von Gutachterausschüssen auf Basis von sog. Kaufpreissammlungen turnusmäßig, flächendeckend ermittelt.[39] Der Bodenrichtwert ist jedoch regelmäßig nicht nur ein Betrag in € pro Quadratmeter, vielmehr haben die Gutachterausschüsse auch die mit dem Grundstück verbundenen und wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale darzustellen.[40]
Der Wert für ein bebautes Grundstück wird hingegen abhängig von der Grundstücksart im Rahmen eines typisierten Ertrags- oder Sachwertverfahren ermittelt. Die Grundstücksart ist für die gesamte wirtschaftliche Einheit Grundstück im Rahmen eines Bewertungsverfahrens zu bestimmen, auch wenn sich auf einem Grundstück mehrere Gebäude oder Gebäudeteile unterschiedlicher Bauart oder Nutzung befinden.[41] Bei Vorliegen von mehreren Grundstücksarten für ein Grundstück gehen diese anteilig im Verhältnis der jeweiligen Wohn- und Nutzfläche zur gesamten Wohn- und Nutzfläche in die Berechnung des Grundsteuerwerts ein.[42]
Das Ertragswertverfahren findet auf Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum) Anwendung.[43] Durch das Ertragswertverfahren wird im Kern auf den Bewertungsstichtag der Barwert (Gegenwartswert) des (zukünftigen) Reinertrags des Grundstücks ermittelt und der abgezinste Bodenwert hinzugerechnet.[44] Dabei wird jedoch nicht vom tatsächlichen Ertrag des Grundstücks aufgegangen, sondern ein durchschnittlicher Sollertrag in Form einer Nettokaltmiete je Quadratmeter in Abhängigkeit der Lage des Grundstücks typisierend angenommen, des Weiteren werden unterschiedlichen Ausprägungen einzelner Grundstücksarten insbesondere durch spezifische (nicht umlagefähige) Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssätze Rechnung getragen.[45] Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale bleiben unberücksichtigt.[46] Werte für etwaige Außenanlagen oder sonstige Anlagen sind mit dem Grundsteuerwert, der nach dem Ertragswertverfahren ermittelt wird, abgegolten.[47] Der Großteil der zu bewertenden Grundstücke (rund 24 Millionen wirtschaftliche Einheiten) sind nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten.[48]
Das Sachwertverfahren findet auf Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke) Anwendung[49], da sich – anders als bei Grundstücken, für die das Ertragswertverfahren Anwendung findet – für Nichtwohngrundstücke nach den vorhandenen statistischen Quellen derzeit keine für die gesamte Nutzung durchschnittlichen Nettokaltmieten ermitteln lassen. Beim Sachwertverfahren erfolgt die Wertermittlung für den Grund und Boden sowie der Gebäude getrennt.[50] Die Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert bildet den vorläufigen Sachwert des Grundstücks, der mit einer Wertzahl (Marktanpassungsfaktor) zu multiplizieren ist und dadurch an die objektiv-realen Marktbedingungen angepasst wird.[51]
Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts sind von pauschalierten Normalherstellungskosten auszugehen, sodass die tatsächlichen Herstellungskosten unberücksichtigt bleiben.[52] Diese werden durch Multiplikation mit vom statistischen Bundesamt ermittelten Baupreisindizes angepasst und mit der Brutto-Grundfläche des Gebäudes multipliziert, sodass sich daraus der sog. Gebäudenormalherstellungswert ergibt.[53] Da sich die Normalherstellungskosten auf den Kostenstand 2010 beziehen, ist die Multiplikation mit dem entsprechenden Baupreisindex für das Vierteljahr vor dem jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt zwingend notwendig, um den Kostenstand auf die jeweiligen Wertermittlungsstichtage innerhalb des jeweiligen Hauptfeststellungszeitraums zu erhalten.[54] Schließlich ist vom Gebäudenormalherstellungswert noch eine Alterswertminderung abzuziehen, dessen Ergebnis der Gebäudesachwert ist.[55]
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale bleiben unberücksichtigt.[56] Werte für etwaige Außenanlagen oder sonstige Anlagen sind mit dem Grundsteuerwert, der nach dem Sachwertverfahren ermittelt wird, abgegolten.[57] Die Berücksichtigung von baulichen Anlagen, insbesondere Außenanlagen und sonstige Anlagen in den Normalherstellungskosten drückt sich durch einen pauschalen Zuschlag i.H.v. 3% aus.[58]
Ansatz von niedrigeren Werten
Der Mindestwert für bebaute Grundstücke entspricht für bebaute Grundstücke, die nach dem Ertragswert- oder Sachwertverfahren bewertet werden grundsätzlich mindestens 75% des Wertes des Grund und Bodens.[59]
Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft oder Grundstücke hat der Steuerpflichtige keine Möglichkeit einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen und diesen anzusetzen. Der Grundsteuerwert (ggf. der anzusetzende Mindestwert bei bebauten Grundstücken) wird auf volle hundert € nach unten abgerundet.[60]
Ausblick
Weitere Teile der Beitragsreihe folgen.
Ergänzung vom 16. August 2022: Weitere Teile der Beitragsreihe sind nicht geplant. Eine aktuelle und kompakte Zusammenfassung zur Grundsteuerreform gibt der Autor im Beitrag Grundsteuerreform kompakt.
[1] Vgl. § 220 Satz 1 BewG.
[2] Vgl. § 18 BewG.
[3] Vgl. § 218 Satz 1 Nr. 1 und 2 BewG.
[4] Vgl. § 2 Nr. 1, 2. Hs. GrStG i.V.m. § 218 Satz 2 BewG i.V.m. § 99 Abs. 1 Nr. 2 BewG.
[5] Vgl. § 2 Nr. 2, 2. Hs. GrStG i.V.m. § 218 Satz 3 BewG i.V.m. § 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG.
[6] Vgl. § 243 Abs. 1 BewG i.V.m. § 232 Abs. 4 Nr. 1 BewG.
[7] Vgl. § 2 Abs. 1 Satz 1, 2 BewG.
[8] Vgl. § 2 Abs. 1 Satz 3 BewG.
[9] Vgl. § 2 Abs. 1 Satz 4 BewG.
[10] Vgl. § 2 Abs. 2 BewG.
[11] Vgl. § 232 Abs. 2 Satz 1 BewG, § 244 Abs. 1 BewG.
[12] Vgl. § 244 Abs. 3 Nr. 1 BewG i.V.m. § 261 BewG; siehe auch Roscher, GrStG Kommentar, Erstkommentierung 2020, Rz. 27.
[13] Vgl. § 244 Abs. 3 Nr. 4 BewG.
[14] Vgl. § 244 Abs. 3 Nr. 2 BewG i.V.m. § 262 BewG.
[15] Vgl. §§ 22-24 GrStG.
[16] Vgl. hier und im Folgenden Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG), BT-Drs. 19/11085, 85-87.
[17] Vgl. § 232 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1-5 BewG.
[18] Vgl. § 232 Abs. 2 Satz 2 BewG.
[19] Vgl. § 236 Abs. 1, 2 Satz 1, 2 BewG.
[20] Zur detaillierten Beschreibung der nach Nutzungen, Nutzungarten und Nebenbetrieben gesonderten Bewertung sei auf Roscher, GrStG Kommentar, Erstkommentierung 2020, Rz. 108-117 verwiesen.
[21] Vgl. § 234 Abs. 1 BewG. Zur detaillierten Beschreibung der Nutzungen, Nutzungsarten und der Nebenbetriebe sei auf Roscher, GrStG Kommentar, Erstkommentierung 2020, Rz. 95-102 verwiesen.
[22] Vgl. § 234 Abs. 1 Nr. 1 BSt. d) Doppelbst. aa) – dd) BewG.
[23] Vgl. § 235 Abs. 1 BewG.
[24] Vgl. § 235 Abs. 2 BewG.
[25] Vgl. § 240 Abs. 1, 2 Satz 1, Abs. 3 BewG.
[26] Vgl. Roscher, GrStG Kommentar, Erstkommentierung 2020, Rz. 144.
[27] Vgl. Fußnoten 8 bis 10.
[28] Vgl. Fußnote 10.
[29] Vgl. § 244 Abs. 2 BewG.
[30] Vgl. § 243 Abs. 1 Nr. 1 BewG.
[31] § 246 BewG.
[32] § 248 BewG.
[33] Vgl. § 246 Abs. 1 Satz 1 BewG.
[34] Vgl. § 246 Abs. 1 Satz 2, 3 BewG.
[35] Vgl. § 248 Satz 1 BewG.
[36] Vgl. § 246 Abs. 2 BewG.
[37] Vgl. § 247 Abs. 1 BewG, siehe auch Roscher, GrStG Kommentar, Erstkommentierung 2020, Rz. 155.
[38] Vgl. Roscher, GrStG Kommentar, Erstkommentierung 2020, Rz. 153.
[39] Vgl. Roscher, GrStG Kommentar, Erstkommentierung 2020, Rz. 155.
[40] Vgl. für weitere Informationen Roscher, GrStG Kommentar, Erstkommentierung 2020, Rz. 156, 157.
[41] Vgl. Roscher, GrStG Kommentar, Erstkommentierung 2020, Rz. 173.
[42] Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG), BT-Drs. 19/11085, 110; Roscher, GrStG Kommentar, Erstkommentierung 2020, Rz. 174.
[43] Vgl. § 250 Abs. 2 BewG, § 249 Abs. 2-5 BewG.
[44] Vgl. § 252 Satz 1 BewG; Roscher, GrStG Kommentar, Erstkommentierung 2020, Rz. 192, 207.
[45] Vgl. § 252-257 BewG.
[46] Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG), BT-Drs. 19/11085, 114; Roscher, GrStG Kommentar, Erstkommentierung 2020, Rz. 212.
[47] Vgl. § 252 Satz 2 BewG; Roscher, GrStG Kommentar, Erstkommentierung 2020, Rz. 236.
[48] Vgl. Roscher, GrStG Kommentar, Erstkommentierung 2020, Rz. 186.
[49] Vgl. § 250 Abs. 3 BewG, § 249 Abs. 6-9 BewG.
[50] Vgl. § 258 Abs. 1 BewG.
[51] Vgl. § 258 Abs. 3 Satz 1, 2 BewG.
[52] Vgl. § 259 Abs. 1 BewG.
[53] Vgl. § 259 Abs. 2, 3 BewG.
[54] Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG), BT-Drs. 19/11085, 118; Roscher, GrStG Kommentar, Erstkommentierung 2020, Rz. 266.
[55] Vgl. § 259 Abs. 4 Satz 1, 4 BewG.
[56] Vgl. Roscher, GrStG Kommentar, Erstkommentierung 2020, Rz. 258.
[57] Vgl. § 258 Abs. 3 Satz 3 BewG; Roscher, GrStG Kommentar, Erstkommentierung 2020, Rz. 258.
[58] Vgl. § 259 Abs. 1 BewG i.V.m. Anlage 42, Teil II zum BewG.
[59] Vgl. § 251 BewG.
[60] Vgl. § 230 BewG.
